Liquidez: a questão do momento.

Tendo em vista que a indústria de fundos imobiliários se voltou, a partir de 1999, para o investidor pessoa física, novos desafios se apresentam na questão das operações com estes fundos.

Se num primeiro momento os cotistas de um determinado fundo imobiliário eram meia dúzia de Fundos de Pensão, que recebiam e, acredito, ainda recebem relatórios mensais que os abastecem de todas as informações sobre seus investimentos, agora o trabalho deve ser muito mais cuidadoso pois começamos a nos relacionar com dezenas e, em alguns casos, centenas de pessoas físicas. Notícias que temos dão conta de que o FII Shopping Pátio Higienópolis pertence a mais de 700 investidores! Em breve estaremos falando de milhares...

Quando nos deparamos com qualquer matéria sobre os fundos imobiliários publicada na imprensa, seja ela de 4 colunas ou 4 páginas, invariavelmente nos deparamos com a seguinte conclusão: "os fundos imobiliários são ótimos, pena que não tenham liquidez...". Há um engano nesta afirmação, mas não temos como culpar o jornalista, já que as negociações no mercado secundário destas cotas ocorrem num ambiente pouco transparente: o mercado de balcão. 

Como Consultor de Investimentos responsável pelo Depto de Fundos Imobiliários na COINVALORES, tenho participado ativamente não só das colocações primárias de alguns fundos, mas também do mercado secundário destas cotas. Sem dúvida o FII Higienópolis é o mais líquido destes fundos, apresentando negócios com certa frequência desde o encerramento de seu underwriting (maio de 2000). Desde então intermediamos vários negócios, os primeiros no mesmo preço do lançamento (R$ 100,00 por cota), tendo evoluído até R$ 106,00 durante o primeiro semestre de 2001. A partir da crise na Argentina e da consequente alta da taxa de juros , a cotação recuou, estabilizando nos atuais R$ 103,00. Ou seja, desde o final do lançamento quem quis se desfazer de suas cotas, na nossa visão, conseguiu sempre comprador, no mínimo no mesmo preço que pagou. E, quem quis comprar sempre achou vendedor. Isso é liquidez!

Mas, pergunto: quem soube disso? Onde foi publicada esta informação? Nós, da COIN, cuidamos em publicá-la em nosso site (http://www.coinvalores.com.br/fundoimobiliario). Mas é só... . Aos jornalistas costumamos apregoar esta notícia, mas nem sempre é publicada (a única exceção, pelo o que me lembro, foi matéria idêntica publicada no Caderno de Fundos do Estado de São Paulo e Folha de São Paulo com uma semana de diferença).

E mais: qual a certeza que tem o investidor de que esse negócio foi a preço justo? No nosso caso é simples, colocamos (no papel) vendedor e comprador "frente a frente"; o comprador sabe que, se pagou R$ 103,00 é porque o vendedor vendeu a R$ 103,00 (e vice-versa). Nossa receita vem da corretagem que cobramos (atualmente 1% sobre o valor da transação) de cada um dos envolvidos. 

Ou seja, a negociação em balcão não traz transparência, não agrega nada ao processo. A solução óbvia e evidente é que esses negócios devem ser realizados na BOVESPA.

Tenho ouvido críticas a respeito deste assunto, mas os argumentos dos opositores a esta idéia são facilmente derrubados. O mais comum deles é "os fundos imobiliários são muito jovens, ainda não chegou o momento de irem para a Bolsa". Não concordo, já temos 8 anos de experiência, 61 fundos registrados na CVM, com patrimônio superior a R$ 1,5 bilhão. Outro obstáculo seria "os fundos são muito pequenos para irem para a Bolsa..."; minha opinião é que algo que captou R$ 10 milhões ou mais não tem nada de pequeno.

Por parte de empreendedores o medo é justificado; o desconhecimento dos mecanismos de mercado leva a algumas interpretações errôneas, do tipo "se a Bolsa enfrentar uma crise, como a da Ásia, e cair 30%, a cota do meu fundo também vai cair 30%". É fácil combater este medo; explicar que a volatilidade da cota de um fundo imobiliário gerador e distribuidor de renda freqüente e expressiva, lastreado em produtos prontos, portanto muito menos exposto ao risco, não se compara à de uma ação de empresa cotada em Bolsa. O argumento final, que encerra o assunto, é o de que a cota também não subirá 30% se a Bolsa subir 30%.... 

Agora, inadmissível é o empresário evitar a Bolsa para se esquivar da transparência indispensável a quem pretende captar recursos de investidores. Por trás de alguns argumentos percebe-se a falta de costume de se relacionar com o cotista (e não acho que seja um mal exclusivo do mercado imobiliário), e também a tentativa do ganho fácil e sem compromisso com o futuro. A negociação em Bolsa traz, entre outras, 3 vantagens: a justa formação de preços, a transparência das atividades e a garantia de liquidação. Não podemos abrir mão delas!

É com satisfação que recebi a notícia de que a BOVESPA aprovou o registro, condicionado à aprovação por parte da CVM, da negociação secundária das cotas do Fundo Imobiliário EUROPAR. Desde a criação dos Fundos Imobiliários no Brasil alguns fundos imobiliários tiveram ou ainda têm registro na BOVESPA, mas todos são controlados por Investidores Institucionais e não registram negócios nem ofertas. O EUROPAR, de cuja estruturação participei, é o primeiro fundo imobiliário pulverizado a se registrar na BOVESPA. Tenho certeza que uma nova fase se inicia neste mercado.