FII ALMIRANTE BARROSO: a chegada dos bancos de varejo.

Se a entrada em cena do EUROPAR como primeiro fundo imobiliário voltado para o varejo com cotas negociadas em bolsa, além de, na minha opinião, ser o primeiro de fato “genérico” (que investe em vários imóveis, localizados em locais diferentes e locados por inquilinos diversos), já significou uma nova tendência no ano de 2002, o sucesso do lançamento do Fundo Imobiliário Almirante Barroso, ou o “Fundo da Caixa”, como alguns o chamam, criou o fato mais espetacular da virada do ano. 

Já estava mais do que na hora de um grande banco de varejo, no caso a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, começar a utilizar esta ferramenta para canalizar os investimentos de pessoas físicas no mercado imobiliário. O inusitado é que uma instituição estatal, teoricamente menos vocacionada ao pioneirismo do que suas concorrentes privadas, tenha começado de forma tão exuberante no ramo...

O FII Alm. Barroso captou R$ 104,8 milhões, segundo a própria CAIXA, em 75 dias, utilizando-se habilmente de suas mais de 2.000 agências e conquistando 5.259 investidores. As estimativas mais realistas acreditam que o mercado todo de investidores em cotas de fundos imobiliários, até o advento do Almirante Barroso, não passava de 2.000 cotistas. Aposto que 10% destes cotistas do AB, no máximo, já tinham cotas de outros fundos imobiliários ou sequer tinham ouvido falar desta modalidade. 

O que é, afinal, este fundo? A resposta é bastante simples: a CAIXA era proprietária de um grande edifício de escritórios no centro da cidade do Rio de Janeiro, sua principal instalação naquela cidade, situado na Avenida Alm. Barroso, nº 174. Com mais de 83.000 m2 de área construída em cerca de 30 andares, ocupa um quarteirão inteiro no centro financeiro da capital carioca. A CAIXA vendeu o imóvel ao fundo, tornando-se inquilina do mesmo por 5 anos, renováveis por mais 5. O aluguel inicial é de R$ 1.250.000,00, o que proporcionará um rendimento mensal muito interessante (praticamente 1,25% bruto) aos seus novos proprietários.

As instituições financeiras passaram o segundo semestre de 2002 e parte deste ano leiloando imóveis próprios, locados por elas próprias, com bastante sucesso. Mas esta operação atinge um público investidor de alto poder aquisitivo, que tem recursos para comprar uma agência de, no mínimo, R$ 500.000,00. O Almirante Barroso aceitou um lote mínimo por investidor de R$ 1.000,00 (!!), o que baixou o “ticket médio” para cerca de R$ 17.000,00 apresentando concentração entre R$ 1.000,00 e R$ 5.000,00. Isto é fantástico; tem tudo a haver com o perfil do cliente da CAIXA.

Outra boa notícia é a movimentação destas cotas no SOMA, o mercado de acesso da BOVESPA: do início dos negócios em 10/04 até hoje, cerca de 17% da emissão já mudou de mãos, ou seja, quem quis vender encontrou liquidez imediata e quem ficou de fora ou quis comprar mais pode fazê-lo. E isso num mercado organizado, com justa formação de preços, transparência, etc, etc.

Este é o primeiro passo da entrada dos bancos de varejo no ramo dos fundos imobiliários: vender seus próprios ativos, já que a mercadoria deles é dinheiro e não tijolo, maximizando seus resultados. Mas o mais importante é começar a difundir a cultura dos fundos imobiliários não só à sua clientela, mas também a seus funcionários, preparando-os para a etapa realmente definitiva deste mercado: a dos Fundos Genéricos Imobiliários, formado por inúmeros imóveis e/ou empreendimentos imobiliários, carreando recursos para este importante segmento da economia que é a Construção Civil, grande gerador de empregos e impostos, multiplicador de riquezas.

As economias mais evoluídas já estão neste estágio; nós estamos correndo atrás. E vamos alcançá-los em breve.


Artigo publicado pelo Consultor de Investimentos Sérgio Belleza Filho em julho de 2003

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